Fassadenaufmaß im Wohnungsbestand: Was vor der Beauftragung geklärt sein sollte

Ein Fassadenaufmaß ist nur dann hilfreich, wenn Datenumfang, Ergebnisformat und spätere Nutzung vorab geklärt sind. Das gilt besonders bei großen Wohnungsbeständen: Ein Planungsbüro benötigt aktuelle Fassadenflächen. Der Einkauf möchte Angebote auf einer einheitlichen Datengrundlage vergleichen. Und die Projektleitung will vermeiden, dass für jedes zusätzliche Maß ein weiterer Termin am Gebäude notwendig wird.

Damit ein Fassadenaufmaß diese Anforderungen erfüllt, sollte nicht zuerst über die eingesetzte Technik gesprochen werden. Entscheidend ist, welche Daten am Ende vorliegen müssen und wie sie weiterverwendet werden sollen. Bei einem einzelnen Gebäude kann vieles individuell abgestimmt werden. Bei größeren Wohnungsbeständen werden zusätzlich einheitliche Standards, eine klare Datenstruktur und ein wiederholbarer Prozess wichtig. Genau diese Punkte sollte ein Wohnungsunternehmen vor der Beauftragung klären.

Vier Fragen vor der Beauftragung

Vor Beginn des Projekts sollten vier Punkte feststehen:

1. Für welche Maßnahme oder Planung werden die Daten benötigt?
2. Welche Gebäudebereiche sollen erfasst werden?
3. Welche Ergebnisse benötigen interne Teams und externe Planer?
4. Sollen die Daten nur für das aktuelle Projekt oder auch später genutzt werden?

Diese Fragen bestimmen den notwendigen Umfang wesentlich stärker als die Wahl eines bestimmten Aufnahmeverfahrens. Wer nur belastbare Fassadenflächen benötigt, braucht möglicherweise kein umfassendes BIM-Modell. Benötigt ein Planungsteam dagegen bearbeitbare Ansichten oder weitere Gebäudedaten, muss der Lieferumfang entsprechend definiert werden.

Welche Ergebnisse sollen geliefert werden?

Die Formulierung „Wir brauchen einen 3D-Scan“ ist für eine Beauftragung zu ungenau. Sie beschreibt eher ein Verfahren als das tatsächlich benötigte Ergebnis.

Je nach Projekt können unterschiedliche Liefergegenstände sinnvoll sein:

• eine Flächen- oder Mengenaufstellung;
• eine vermessbare Fassadenansicht;
• ein digitales Gebäudemodell;
• CAD-Dateien für die weitere Planung;
• technische Ausgangsdaten für eine spätere Modellierung.

Vorab sollte geklärt werden, ob Planer später selbst weitere Maße entnehmen können, welche Dateiformate benötigt werden und wie die Ergebnisse zugänglich gemacht werden. Ein technisch umfangreiches Ergebnis ist nicht automatisch das bessere. Entscheidend ist, ob es im anschließenden Planungs- und Ausschreibungsprozess tatsächlich verwendet werden kann. Diese Unterscheidung zwischen Aufnahmeverfahren und nutzbarem Ergebnis ist auch im Ausgangsdokument zentral.  

Welche Methode passt zum Projekt?

Für ein Fassadenaufmaß kommen unterschiedliche Verfahren infrage.

1. Manuelles Aufmaß

Ein manuelles Aufmaß kann für wenige, klar definierte Maße geeignet sein. Bei größeren Fassaden oder vielen Gebäuden kann der organisatorische Aufwand jedoch schnell steigen. Außerdem werden beim manuellen Aufmaß meist nur die Maße aufgenommen, die vorab konkret angefragt wurden. Fehlt später eine zusätzliche Information, kann ein weiterer Vor-Ort-Termin notwendig werden.

2. Drohnenbasierte Aufnahme

Eine drohnenbasierte Aufnahme kann sichtbare Fassaden-, Dach- und Gebäudebereiche aus verschiedenen Perspektiven erfassen. Aus den Aufnahmen kann ein räumliches Modell entstehen, in dem – abhängig vom vereinbarten Ergebnis – Flächen, Höhen und Abstände ausgewertet werden können. Ob sich das Verfahren für ein konkretes Gebäude eignet, muss objektspezifisch geprüft werden. Relevant sind unter anderem die Gebäudegeometrie, die Umgebung, Sichtverhältnisse und der gewünschte Datenumfang.

3. Laserscanning

Laserscanning ist insbesondere dann relevant, wenn auch Innenräume, Treppenhäuser oder komplexe, vom Boden erreichbare Bereiche erfasst werden sollen. Für Projekte, die sowohl Außen- als auch Innenbereiche betreffen, können mehrere Verfahren kombiniert werden.

Die Methoden schließen sich nicht gegenseitig aus. Sie decken unterschiedliche Bereiche und Anforderungen ab.  

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Wovon hängen Aufwand und Kosten ab?

Pauschale Preise sind ohne Kenntnis des Objekts und des Lieferumfangs wenig aussagekräftig.

Den Aufwand beeinflussen vor allem:

• Größe und Anzahl der Gebäude;
• Geometrie und Zugänglichkeit;
• Umfang der zu erfassenden Gebäudebereiche;
• gewünschter Detailgrad;
• benötigte Ergebnisformate;
• Anforderungen an Aufbereitung und Qualitätssicherung.

Beim Angebotsvergleich sollte deshalb geprüft werden, ob tatsächlich dieselben Leistungen angeboten werden.

Eine reine Aufnahme ist nicht mit einer vollständig aufbereiteten CAD-Datei oder einem weiterverwendbaren Gebäudemodell vergleichbar. Die im Ausgangsdokument genannten Kostenfaktoren beziehen sich entsprechend auf Projektumfang und gewünschtes Ergebnis, nicht auf einen pauschalen Preis pro Gebäude.  

Was ändert sich bei großen Wohnungsbeständen?

Bei einem einzelnen Objekt steht meist die konkrete Aufnahme im Mittelpunkt.

Bei einem größeren Portfolio kommen weitere Fragen hinzu:

• Werden alle Gebäude nach demselben Standard erfasst?
• Wie werden Objekte, Fassaden und Dateien benannt?
• Welche Ergebnisse werden für jedes Gebäude verbindlich geliefert?
• Wie wird die Qualität über alle Objekte hinweg geprüft?
• Wo werden die Daten abgelegt?
• Wer kann später darauf zugreifen?
• Lassen sich die Informationen für weitere Maßnahmen erneut verwenden?

Der eigentliche Mehrwert liegt dann in einem Prozess, der sich auf weitere Objekte übertragen lässt.

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Diese Punkte sollten im Angebot klar benannt sein

Vor der Beauftragung sollten Wohnungsunternehmen darauf achten, dass das Angebot mindestens folgende Fragen beantwortet:

• Welche Gebäude und Gebäudeseiten werden erfasst?
• Welche Maße, Flächen und Dateien werden geliefert?
• Können später weitere Maße aus den Ergebnissen entnommen werden?
• Welche Dateiformate stehen zur Verfügung?
• Wie erfolgt die Qualitätsprüfung?
• Wie werden Gebäude und Dateien strukturiert?
• Wie erhalten interne Teams und externe Planer Zugriff?
• Bleiben die Ergebnisse nach Projektabschluss verfügbar?

Je konkreter diese Punkte beschrieben sind, desto besser lassen sich Angebote vergleichen und spätere Missverständnisse vermeiden.

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Fazit

Ein Fassadenaufmaß sollte nicht über die eingesetzte Technik definiert werden, sondern über das benötigte Ergebnis.

Wohnungsunternehmen sollten vor der Beauftragung festlegen:

• welche Gebäudebereiche erfasst werden;
• welche Daten und Dateien geliefert werden;
• wer anschließend mit den Ergebnissen arbeitet;
• und ob der Prozess auf weitere Gebäude übertragen werden soll.

Gerade bei größeren Beständen sind einheitliche Vorgaben und eine klare Datenstruktur ebenso wichtig wie die Aufnahme selbst.

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